Renovação da LAO em condomínios: quem precisa, prazos e sanções

Muitos condomínios da Grande Florianópolis têm estação de tratamento de esgoto (ETE) própria. Nesses casos, o empreendimento normalmente opera com uma Licença Ambiental de Operação (LAO), e essa licença tem prazo de validade. Deixar a LAO vencer é uma das irregularidades mais comuns e mais fáceis de evitar. Neste artigo explicamos quem precisa da licença, quando pedir a renovação e o que pode acontecer se ela vencer.

O que é a LAO

A Licença Ambiental de Operação é o documento em que o órgão ambiental autoriza uma atividade a funcionar, depois de verificar que ela cumpre as exigências das licenças anteriores (prévia e de instalação). Junto com a licença vêm as condicionantes: obrigações que precisam ser cumpridas durante toda a validade, como o automonitoramento do efluente tratado, o envio de relatórios e a manutenção da ETE.

A licença é emitida com um prazo definido. Ao fim dele, é preciso renovar. Não existe "licença permanente" para a operação.

Quem precisa

De forma geral, precisam de licenciamento ambiental os condomínios e loteamentos que se enquadram nas listas de atividades licenciáveis do Conselho Estadual do Meio Ambiente (CONSEMA). Em Santa Catarina, as principais listas são a Resolução CONSEMA nº 98/2017 (estadual) e a Resolução CONSEMA nº 251/2024 (atividades de impacto local, licenciadas pelos municípios). O caso mais comum é o do condomínio residencial com sistema próprio de tratamento de esgoto, ou seja, que não está ligado à rede pública de coleta.

Quem emite e renova a licença depende do enquadramento e do município. Na Grande Florianópolis, a licença costuma ser municipal: é emitida pela fundação ambiental do município, como a FMADS em São José ou a FCAM em Palhoça. Em outros casos, fica a cargo do IMA (Instituto do Meio Ambiente de SC).

Quando pedir a renovação: a regra dos 120 dias

A regra mais importante é esta: o pedido de renovação deve ser protocolado com pelo menos 120 dias de antecedência do vencimento da licença. Quando isso acontece, a validade da licença atual fica automaticamente prorrogada até a manifestação definitiva do órgão ambiental, mesmo que a análise demore.

Essa regra está na Lei Complementar nº 140/2011 (art. 14, § 4º) e foi reforçada pela nova Lei Geral do Licenciamento Ambiental, a Lei nº 15.190/2025 (art. 7º), em vigor desde fevereiro de 2026.

Na prática, recomendamos começar bem antes, porque a renovação exige documentos e laudos que levam tempo para reunir:

• 12 meses antes do vencimentoLocalizar a licença e as condicionantes. Conferir se o automonitoramento e os relatórios estão em dia.
• 6 meses antesContratar o responsável técnico, providenciar laudos atualizados e montar o relatório técnico da ETE.
• 4 a 5 meses antesReunir a documentação do condomínio (ata de eleição do síndico, procuração, CNPJ) e pagar as taxas.
• Até 120 dias antes (prazo-limite)Protocolar o pedido de renovação no órgão ambiental e guardar o comprovante.
• Depois do protocoloAcompanhar o processo e responder rapidamente a eventuais pedidos de complementação.

E a "renovação automática" da nova lei?

A Lei nº 15.190/2025 também prevê (art. 7º, § 4º) que a autoridade licenciadora pode renovar a licença automaticamente, a partir de uma declaração eletrônica do empreendedor, desde que ao mesmo tempo: não tenha havido alteração nas características e no porte do empreendimento; não tenha mudado a legislação ambiental aplicável; e as condicionantes tenham sido cumpridas. A aplicação desse mecanismo depende de cada órgão licenciador. Mesmo quando ele estiver disponível, a declaração só é segura se o condomínio realmente tiver cumprido as condicionantes, e isso precisa estar documentado.

O que costuma ser pedido na renovação

Cada órgão tem sua lista, mas em geral a renovação da LAO de um condomínio envolve:

• requerimento de renovação e documentos do condomínio (CNPJ, ata de eleição do síndico, procuração para o responsável técnico);
• cópia da licença vigente;
• relatório técnico sobre o funcionamento do sistema de tratamento e o cumprimento das condicionantes;
• laudos de análise do efluente (automonitoramento), quando exigidos na licença;
• Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) do profissional;
• comprovante de pagamento das taxas de licenciamento.

Quais as sanções para quem não renova

Operar com a licença vencida equivale a operar sem licença. A legislação prevê consequências em três esferas, que podem ser aplicadas ao mesmo tempo:

O valor da multa dentro dessa faixa é definido pelo órgão, considerando a gravidade, o porte e os antecedentes. Além disso, uma autuação costuma gerar custos indiretos: regularização às pressas, laudos emergenciais, desgaste em assembleia e, em alguns casos, dificuldade em outros processos, como a obtenção de certidões.

E o síndico?

O síndico é o representante legal do condomínio (Código Civil, art. 1.348, II) e é quem recebe as notificações do órgão ambiental. Também cabe a ele diligenciar pela conservação das partes comuns e pelo cumprimento das obrigações do condomínio. Na esfera penal, a Lei de Crimes Ambientais alcança quem, de qualquer forma, concorre para a prática do crime (Lei nº 9.605/1998, art. 2º). Por isso, manter a licença em dia também protege quem administra.

Checklist rápido para o síndico

• Sei onde está a LAO do condomínio e qual é a data de vencimento.
• Conheço as condicionantes da licença e sei quem é responsável por cada uma.
• O automonitoramento da ETE e os relatórios exigidos estão em dia.
• A data-limite de protocolo (vencimento menos 120 dias) está na agenda do condomínio.
• Há um responsável técnico acompanhando a operação da ETE e o licenciamento.

Referências

• Lei Complementar nº 140, de 8 de dezembro de 2011, art. 14, § 4º.
• Lei nº 15.190, de 8 de agosto de 2025 (Lei Geral do Licenciamento Ambiental), art. 7º.
• Lei nº 9.605, de 12 de fevereiro de 1998 (Lei de Crimes Ambientais), arts. 2º e 60.
• Decreto nº 6.514, de 22 de julho de 2008, arts. 3º e 66.
• Lei nº 6.938, de 31 de agosto de 1981 (Política Nacional do Meio Ambiente), art. 14, § 1º.
• Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), art. 1.348.
• Resoluções CONSEMA/SC nº 98/2017 e nº 251/2024.

Conteúdo informativo, elaborado com base na legislação vigente em setembro de 2026. Não substitui a análise técnica e jurídica do caso concreto: prazos, exigências e enquadramento podem variar conforme o órgão licenciador e as condições da licença de cada empreendimento.